Как арендовать коммерческое помещение по прибыльной стоимости: 5 неотклонимых правил

Нередко бизнес в поисках помещения пеняет на огромное количество «подводных камней» и обманных схем, связанных с арендой. Марина Цветкова, управляющий департамента коммерческой недвижимости EVANS, дает советы компаниям, как выбирать коммерческое помещение для аренды и на какие нюансы контракта необходимо направить повышенное внимание перед подписанием
Сначала, необходимо набраться терпения. Если кто-то считает, что на рынке коммерческой недвижимости профицит высококачественных помещений по схожей стоимости, то это миф. Такие помещения продают себя сами и стремительно находят собственных арендаторов.
Чтоб приглянувшееся по месторасположению и метражу помещение не оказалось «с подвохом», направьте внимание на последующие моменты:

1. Помощь агентства недвижимости

Для арендатора агентство работает безвозмездно, комиссию платит собственник. Так почему бы не использовать ресурсы экспертов рынка, в чьих базах есть не только лишь открытые к рекламе, да и «закрытые» объекты? При всем этом более всераспространенная ошибка — доверить поиск помещения риелтору, который занимается арендой либо продажей жилища. В коммерческой недвижимости существует своя специфичность по юридической составляющей документов на помещение, специфичность контракта аренды, технические вопросы и соотношение цены/свойства на помещение и ряд других тонкостей, которых риелтор, занимающийся жильем, вероятнее всего знать не может.

2. Из чего складывается стоимость

Стремясь сделать свое помещение симпатичным по стоимости, собственники и их представители часто указывают не всю составляющую месячного арендного платежа (МАП), делая приписку, к примеру, «эксплуатационные платежи оплачиваются отдельно». Но цена эксплуатационных платежей составляет в среднем 7 500 рублей за 1 квадратный метр в год, другими словами добавляет к арендным платежам помещения площадью, скажем 100 квадратных метров еще 62 500 рублей за месяц. Для того, чтоб осознать, сколько же в итоге вы будете платить за помещение, не смущяйтесь спросить, что заходит в обозначенную в объявлении стоимость.
В полном варианте МАП складывается из: базисной ставки аренды (то, что получает собственник), эксплуатационных платежей (нередко они платятся впрямую управляющей компании и уходят на содержание строения, общих зон, прилегающей местности), коммунальных платежей (непременно уточняйте, что сюда заходит. Все почаще и почаще, кроме электричества, включают отопление, водоснабжение и водоотведение) + НДС. НДС может отсутствовать, если собственник применяет УСН. При всем этом необходимо подразумевать, что если вы являетесь плательщиком НДС и собственник тоже, то вам НДС будет возмещаться и при схожем МАП вам прибыльнее снять помещение там, где вам НДС будет возмещаться — выгода 18 %, а с 2019 года 20 %. Если вы собираетесь арендовать раздельно стоящее здание, то будьте готовы к тому, что собственник попросит вас оплатить страховой полис.

3. Качество помещения

С одной стороны, идет речь о техническом состоянии, с другой — о порядке в документации. Помещение в состоянии shell&core, либо «под предварительную отделку», дешевле исходя из убеждений базисной арендной ставки, но подразумевает значимые денежные инвестиции на приведение помещения в рабочее состояние. Очень нередко арендаторы кончают ремонт ранее окончания предоставляемых арендных каникул и начинают работать на пару недель ранее.
До того как серьезно рассматривать помещение к аренде, удостоверьтесь, что речь не идет о субаренде (в особенности, если подразумевается установка дорогостоящего оборудования, перепланировок, ремонта и остального), собственник готов заключить длительный контракт, вам готовы предоставить свидетельство о принадлежности, в выписке из ЕГРН у помещения нет обременений, помещение не в залоге, а собственник не является нулем, здание не является монументом архитектуры и документы на землю в порядке.

4. Грамотный контракт

В эталоне контракт должен откомментировать юрист — свой либо агентства недвижимости. Кроме суммы контракта, необходимыми пт являются индексация (на данный момент она 5-7 %), условия выхода из контракта (нередко собственники вчеркивают штрафы за преждевременное расторжение контракта), депозит (на данный момент при заключении контракта аренды обычно арендатор оплачивает 1-ый и последний месяцы аренды и депозит, который тратится собственником на восстановление помещения в случае причинения ему вреда), арендные каникулы (обычно две недели, если помещение не просит ремонта).

5. Адекватный собственник

Так как с собственником вам так либо по другому придется контактировать в протяжении всего срока аренды помещения, советуем убедиться, что вы идете с ним «на одной волне». К примеру, в нашей практике арендатор отказался снять помещение под ресторан после того, как главный инженер строения провозгласил встречу с техническими спецами и подрядчиком арендатора по ремонту помещения, но на встречу не пришел и об ее отмене не предупредил.
В избранное
Подписывайтесь на наш Дзен-канал: zen.yandex.ru/delovoymir.biz

Поделиться
0
Поделиться